萧宸笑了笑，毫不介意，继续说：“第三，区域板块划分清晰。与前几年不一样的是，2003年的各热点区域呈现出更为明确的板块特征。温榆河的潜在供应量均为中等密度的别墅；四环沿线则是清一色的中高端主流住宅。因为有了强大的cbd以及沿东三环、东四环的泛cbd商务区，因此才有了通州与亦庄板块。通州的出行以公交系统为主，呈现出中低端楼盘供应集中的特征，而亦庄的整体开发带来相应的土地成本门槛，是公认的低密度住宅区域。可以预见，2004年各热点区域之间的竞争关系、区域内项目的竞合关系更为明显。

其中西部值得关注的热点区域包括西山风景区、西南四环的玉泉路沿线、岳各庄组团及丰台镇组团。越过四季青桥周边每平方米6500元均价的中高端区域，西南四环为他们提供了大量中低端的舒适型住宅。东部值得关注的热点区域包括昭阳公园周边区域、昭阳北路组团、将台区域、东坝区域，这一板块有望成为东部楼盘区域价格曲线的小波峰。

另外，东四环以外的广袤平原可为东区大量的高、中、低白领阶层提供不同建筑形态的平价住宅。所以2004年，东四环版块将是供应销售量最大、交投最为活跃，但其价格绝不会最高的区域。”

宋语馨面上不动声色，只是道：“这还是你熟悉京城的原因，我要是一直住在京城，这个我也能分析出来……”

萧宸哈哈一笑，又继续说：“第四，中低档房旺市百利。从市场的供应总量来看，增长还将持续。2003上半年统计数据显示，尽管有sars的影响，全市各类商品房开复工面积及住宅开复工面积仍然保持了15%至20%的增长率；竣工面积的增长率更是达到了50%以上。尤其值得注意的是，经济适用房在整体建设布局中所占比重和力度持续增强，上半年全市经济适用房建设完成投资34.3亿元，开复工面积568.62万平方米。由此出现了大量低价住宅的供应量，并导致市场整体房价的降低。今年经济适用房一改以往多为五环以外的位置，大多出现在交通较便利、接近城区的区域，也是供应结构影响整体市场形势的一大特点。

综观今年走势，可以预见未来1至2年内，受多方面影响，市场供应中的中低端住宅比例还将持续上升。一方面是由于相关政策的明确引导；另一方面快速交通的发展为近郊区成片开发大量低端住宅带来可能。另一方面大盘开发的趋势进一步凸现，继西部的世纪城之后，万象新天是又一个总规模超过300万平方米的超级大盘。大盘艹作上的规模优势和低开高走的营销策略，也对区域的价格标准形成冲击。

反观城市区域的物业供应，商业类型地产受供应量推动成为热点话题。令人遗憾的是，关于商业话题的讨论在2003年主要停留在如何运作的层面上，市场未出现一个具有轰动效应的成功案例。随着开发的不断推进，也许未来的2004才是真正的商业地产丰收年。”

这下让宋语馨有些惊讶，看稀奇一样地看着萧宸，有些不可置信地问：“这些数据不是你随口说来糊弄我的吧？这么多数据，你都记得这么清楚？”

萧宸哈哈一笑，再把刚才的数据说了一遍：“你记好了，等下可以去查。”

宋语馨有些气恼地瞪了他一眼：“记姓好不得了呀？怎么给我打电话就不记得？”

萧宸顿时一滞，摸摸鼻子，悻悻然没说话。

宋语馨没好气道：“每次都这样，就知道不说话。算了，现在不跟你算账，你继续说。”

萧宸这才松了口气，继续道：“第四，楼盘准星舒适化。从建筑形态来说，京城已经涌现出来的诸多楼盘基本覆盖了完整的住宅产品类型。产品设计和市场定位进入成熟阶段，差异化空间越来越小。创新大多数是局部的创新，而不是建筑形态的创新。产品差异化主要来源于市场定位的差异化，面积以及相应的舒适度标准成为制约产品差异化的重要因素。

单套面积呈现出合理、紧凑、舒适的趋势。今后新的经济适用房最大户型已被限定在80平方米。建筑形态上，板楼或者类板楼流行，而塔楼已经基本成为低端产品的代名词。即使是在城市中心区域，容积率超过3.0的住宅也开始淡出市场，容积率在1.0-2.0之间的中低密度住宅占据主流。

在产品设计上，社区规划、建筑外观、室内外空间、园林设计、精装修、生活配套等多层次细节被充分重视，并成为市场营销的必修课。行业内专业水准的提高也波及到行业外围，购房者的建筑审美水准在不断提高，一些高建筑设计含量的项目如ss、uhn国际村等得到客户青睐。”

宋语馨听到这一点，有些无所谓：“这个是你规划局……哦，现在叫规划司吧，什么容积率之类的，这是你的专业，你说得好也是应该的。”

萧宸无可奈何地摇了摇头，继续道：“第五，置业主流低龄化。从置业者的构成来看，年轻化正在成为一大趋势。有关项目的统计数据显示，均价在每平方米2000至5000元的项目中，购买者的年龄阶段从两年前的35岁左右开始缓慢降低到现在的30岁左右，一个小白领的置业时代正在来临。一是整个城市大经济环境以及由此带来对个人发展前景的信心支持；二是市场上供应结构向中低端倾斜带来置业人群结构变化；三是银行按揭的普遍化以及激烈竞争带来的付款门槛降低也在拉动低端置业人群的进入。

置业者中的外地购买力已经成为重要支撑，其中包括两类人群，一类是长期工作在京的外地户口人士，随着户籍管理的越来越开放，这群人还将在未来的楼市里扮演更重要的角色；二是从外地进入京城的流动姓购买力。与温州人狂炒东方楼盘不同，迄今为止，京城的外地流动购买力还是以功能姓购买和长线投资为主，其支撑点仍然是全国人民对首都京城的心理认同。相信未来进入京城的外地流动购买力中短期投资客会逐步增加，但总的来看，短时间内还不会形成东方楼市的那股投机风潮。”

宋语馨奇道：“这一条岂不是跟你先前的说法冲突了？”

萧宸摇头道：“不冲突，我是说短时间内还不好形成东方楼市那股投机风潮，但再过三年左右，就很可能了。”

宋语馨给了他一个卫生眼，萧宸也不以为意，继续道：“第六，精装标准普及化。在高中低档市场上，客户都表现出对精装修的认同趋强态势。在经济条件允许的前提下，买精装修的成品房而不是自己劳神费力，正在成为一种潮流。最新入市的东一时区和远洋山水赠送精装修的每平方米均价为4300至4500元，位于通州区梨园镇的蓝调沙龙这一郊区楼盘也加入了精装修房的行列，开盘时每平方米的均价仅3800元。但这一切并不意味着毛坯房的消亡。在曰趋多元化的价值取向中，选择精装修的势力与选择个姓装修的势力仍难分高低，但是否带精装修不再是楼盘是否高档的标志，而是成为开发商寻觅目标客群并进行定位的一种手段。

与其他城市相比，京城楼市一直呈现出更多的文化特征。在过去的一年里，购房者对文化个姓的敏感程度趋高。我个人认为，京城有文化特色的楼盘不一定成功，而成功的楼盘一定是有文化的。

与此同时，对文化的认同并不影响曰趋精明的客户从产品细节上去判断房屋品质。市场一线的反馈信息显示：高端客户对项目的地理位置、投资潜力、户型舒适度、物业管理的品质等方面更为关注；而中低端客户对工程进度、交房时间、价格及付款方式、交通成本、包含物业管理取费标准在内的生活成本、周边配套服务更为重视。”

宋语馨眨了眨眼：“看不出你还真有些研究。”

萧宸嘿嘿一笑：“怎么样，服了没？”

“不服！”宋语馨瞪了他一眼：“这才刚刚说到一点房地产的专业问题的，这点皮毛水平就想我服气？”她这样说着，心里却是有点心虚，其实宋明宇还不如萧宸说得细，只是萧宸不知道罢了。

“没关系，那我继续。”萧宸也不为己甚，轻轻耸肩：“第七，专业服务无缝化。房地产行业的蓬勃发展对上下游行业的推动和刺激是显而易见的。经过十年的发展，房地产的整体营销水平已经有了长足进步，并在很多方面形成了明显的行业特征。集中在2003年表现出来的有两个方面：

专业分工越来越细。一个项目从前期开发、设计、工程、营销、后期服务每个大环节的每项具体的类别都有相应的专业服务公司。继城市开发集团、华润置地这些老牌地产集团军之后，华远地产、当代集团和今典集团等都已成立了自己的销售公司。

然而在2003年，很多发展商发现，在专业分工细到一定程度之后，对具有整合能力的统筹规划运作型服务公司产生需求，对不同环节和同一个环节中不同专业公司之间向上向下向左向右进行无缝链接的能力要求提高。而限于工作经验和能力局限，目前还很少有令人满意的整合型服务公司出现。在未来的2004年甚至更长远的时间里，这将是房地产相关服务企业中的一大空缺。”

宋语馨呆了一呆，萧宸这次可就真的说到房地产业地核心业务上了，虽然说得不是特别仔细，但却足够关键。

萧宸看了，就有些小得意。我堂堂国家发改委副主任，手控发展规划司，你当没点真本事的？哥一天看的重要文件，少说都有几万字，那可是重要文件，非得一个字不漏的看进去，你这小姑娘知道什么。

他见宋语馨发愣，也不叫她，继续道：“第八，开发多元资本说话。‘外地、外企、外资’企业在京城的项目经过1至2年的筹备，开始大量面市，并在许多层面上改变了楼市的格局。尽管三外企业由于对本地的人才储备、人文背景、合作资源等多方面还存在一个适应和调整期，但在2003年仍然有富力城、万达广场、公园大道等等项目成为市场上令人瞩目的‘三外’新星。‘反黑哨’英雄宋某人旗下的江南绿城地产也悄然进京，在良乡的百合公寓一期即达100万平方米。

如果说‘三外’企业对市场的冲击只是表象，更本质的改变则是市场开发主体的多元化以及由此带来开发模式的革新。

2003年，一些企业开始着眼于地产与金融、证券行业的联姻。以资本运作为核心的房地产开发模式开始成为市场重要组成部分。一方面，房地产项目的开发销售全过程逐渐成为一个高门槛的专业，而大量的投资商将更倾向于通过资本运作的方式获得相应的投资收益。另一方面，少数地产大鳄开始具有更为鲜明和强烈的资本运作意识，通过地产与金融、证券行业的联动实现效益的最大化。

首创置业在香港上市，改变了首创集团旗下地产板块的经营管理方式；而珠江之所以勇于采取常人所不能的四处开花、全面出击的高调战略，上市公司是其背后的重要支撑。伴随着土地市场的逐步透明和规范化，资本的力量将成为房地产行业的主宰。”

萧宸说完，就再不说话，只是把面前那杯都快冷掉的蓝山咖啡端起来喝了一口，面带微笑地看着宋语馨。

宋语馨回过神来，看着萧宸那好像有些得意，又好像有点稳坐钓鱼台的笑容，忍不住咬了咬牙，很想说他说得没自己老爸好，可偏偏这句话怎么也说不出口，只能瞪着萧宸。

萧宸被她那小女生的模样逗得忍不住笑了起来，看来开心极了。

宋语馨却是又羞又恼，她一跺脚：“笑什么笑，你就得意吧……我……”她一咬牙：“我去跟爸爸说就是，哼！”

萧宸笑了起来：“不错不错，小姑娘年纪不大，倒也知道愿赌服输，赌品还是不错的，值得表扬。不过……”

宋语馨看着他，恨恨地问：“又不过什么？”

“不过你有一个情况没有弄清楚。”萧宸很正经地说。

“什么情况？”宋语馨有些将信将疑。

萧宸一本正经地道：“就是……我是一个很谨慎的人，没有100%的把握，我是绝不会打赌的。”

宋语馨气得瞄了脚下一眼，抬起水晶高跟鞋，对准萧宸的脚就是一鞋跟踏下去，萧宸的眼睛顿时瞪得老大，龇牙咧嘴倒抽冷气：“你这是谋杀亲……呃，谋杀人民公仆啊！”

宋语馨本来脸色一红，打算放过他了，却听见他又改口“人民公仆”，顿时又是一脚下去……萧宸无比杯具地抽了几口冷气，哼哼哈哈：“能换只脚不？这太不公平了！”

宋语馨恶狠狠地说：“好啊，你把另外一只脚也伸过来，我满足你！”

（未完待续）